Bornage et délimitation foncière

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Borne utilisée par L'Ordre des Géomètres-Experts - Source de l'image : Wikipédia

Les troubles du droit de propriété sont une constante source de conflits de voisinage ou la notion de médiation professionnelle trouve tout son sens. A cet effet, il est peut-être intéressant de se pencher sur l’une des professions œuvrant comme médiateur professionnel dans la recherche de la reconnaissance foncière du droit de propriété d’autrui à savoir la profession du Géomètre-Expert.

Dans un premier temps, nous chercherons ainsi à analyser l’historique et la genèse du droit de propriété et plus particulièrement l’opération de recherche en bornage et délimitation entre deux propriétés et ce afin de mieux comprendre le contexte juridique pouvant amener à la naissance d’un conflit. Puis nous nous attacherons à étudier les actions qu’est amené à conduire le géomètre-expert dans le cadre de ce type d’intervention et notamment celles découlant des principes de la médiation professionnelle.

Sommaire

Un peu d’histoire

Le droit de propriété constitue un droit constitutionnel qui trouve son origine dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 Août 1789 (Articles II et XVII). Celui-ci en définit alors son « caractère inviolable et sacré ». Il est également rappelé dans le préambule de la Constitution de la Vème République qui le qualifie alors de droit fondamental. Enfin, il est repris dans l’article 554 du Code Civil qui précise : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». L’opération de bornage et de délimitation foncière entre des fonds privés revêt ainsi un caractère particulier car elle touche au droit de propriété et est donc à ce titre très souvent sujette à conflit entre les propriétaires de différentes parcelles contiguës. Les raisons en sont multiples et outre les conflits latents de voisinage pour lesquels le bornage et la délimitation foncière seraient un élément déclencheur, nous pouvons nous intéresser aux dispositions juridiques dans lequel s’inscrivent ces travaux et à l’analyse « sémantique » qui pourrait en être faite.

La réglementation et la naissance du conflit

L’article 646 du Code Civil précise que : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun ». L'examen de la première phrase nous indique que les termes « pouvoir obliger » employés par le législateur permettent à un propriétaire d’imposer une contrainte à son propriétaire voisin. Qui plus est, la deuxième phrase pose la question de l’interprétation entre le propriétaire demandeur et ses voisins immédiats en apportant une précision sur la manière dont les frais de bornage doivent être répartis. Certaines jurisprudences sont, encore plus explicites en sens qu’elles consacrent la « contrainte » par l’emploi du mot «obligation» :

  • Cour de Cassation, 3e Chambre Civile, 8 février 1983 : « L’obligation de délivrance à la charge du lotisseur ne se limite pas à la simple remise du titre de propriété et du plan de lotissement mais implique l’obligation de fixer nettement sur le terrain, les limites des lots vendus »,
  • Cour d’Appel d’Aix en Provence, 4 août 1995 : « L’obligation imposée au lotisseur de garantir la superficie des lots vendus et d’en matérialiser les limites sur le terrain emporte, par voie de conséquence, une véritable obligation de bornage entre l’ensemble des lots constituant le lotissement et les fonds appartenant à des propriétaires contigus ».

L’article L111-5-3 du Code de l’Urbanisme va même jusqu’à préciser le prêt d’intention dans lequel s’inscrit le détachement d’un terrain à bâtir : « Toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage… ». Prêt d’intention , interprétation et contrainte sont vis-à-vis du droit de propriété, les trois bases de possibilités de conflits entre propriétaires.

Dès lors la question se pose de comment conduire savoir une opération de bornage et de délimitation alors même que le législateur a inscrit l’éventualité du conflit dans la sémantique de ses textes de loi.

Une solution est-elle possible ?

L’article R161-13 du Code Rural nous propose un éclairage intéressant en décrivant finalement l’aspect amiable de la procédure : « Lorsqu'il n'existe pas de titres, de bornes ou de documents permettant de connaître les limites exactes …, il peut être procédé à l'initiative de la partie la plus diligente à une délimitation à l'amiable… » On retrouve également ce terme dans certaines jurisprudences :

  • Cour de Cassation, 3e Chambre Civile, 16 février 1968 : « Le bornage est amiable si les parties sont d’accord pour le réaliser… »,
  • Cour d’Appel de Paris, 16 décembre 1986 : « Le bornage amiable constitue une transaction sur la ligne divisoire des fonds… ».

Le terme à « l’amiable » introduit la notion de voie de conciliation entre les propriétaires concernés par un bornage.

Ceci étant, ces travaux tiennent également de la médiation professionnelle en raison de l'attachement émotionnel qui est généralement induit par le droit de propriété. Ainsi, lorsqu’il est saisi d’une opération de définition de limite parcellaire par un propriétaire privé, « le Géomètre-Expert a une obligation de moyen qui doit l’amener à tout mettre en œuvre pour définir les limites de propriété » (Extrait de Directives du Conseil Supérieur de l’Ordre des Géomètres-Experts valant règles de l’Art du 5 mars 2002 et qui s’imposent à tous les Géomètres-Experts).

Dans ce contexte, le Géomètre-Expert est un professionnel de la médiation capable d’amener les propriétaires à établir un débat constructif et à s’exprimer en réunion contradictoire de délimitation foncière sans prêt d'intention, sans interprétation et sans contrainte et ce afin que chaque propriétaire puisse s’exprimer en toute sérénité et ce sans chercher à imposer sa propre vision et à prêter une stratégie à l’autre partie. A l'issu du débat, il conduit alors une étude indépendante, neutre et impartiale des titres de propriété de chacune des parties concernées mais également une analyse de la nature des lieux et des marques de possessions, des dires des sachants, des us et coutumes locaux, et de tous autres indices afin d’en hiérarchiser l’importance et de pouvoir ainsi déterminer l’emplacement exact des limites foncières entre deux fonds privés.

En cas d’accord entre les parties sur la limite foncière, la délimitation et l’établissement des abornements sont alors consignés par écrit dans un procès-verbal signé par les parties auquel est annexé un plan de bornage et de délimitation. En cas de désaccord de l’un des propriétaires concernés, il sera alors procédé à la rédaction d’un procès-verbal de carence.

A l’issu de ces opérations, le procès-verbal de bornage et de délimitation foncière ainsi établi et signé par tous les parties vaudra titre définitif et détermine alors juridiquement les limites de propriété des parcelles concernées mais également de celles en héritage. De plus, il devient opposable aux propriétaires successifs sans qu’il ait pour autant obligation d’être publié au fichier de la publicité foncière. Aussi, et afin de conserver la parfaite connaissance de cet accord mais également de permettre à tout propriétaire et à tout Géomètre-Expert de pouvoir le consulter si besoin, l’Ordre des Géomètres-Expert a mis en œuvre le site internet www.geofoncier.fr (NB : ce portail a également comme vocation de répondre à l’application de directive INSPIRE 2007/2/CE du 14 mars 2007 établissant une infrastructure d'information géographique dans la Communauté européenne).

Conclusion

En résumé, dans ses travaux de bornage et de délimitation amiable tels qu’ils en découlent des dispositions de l’article 1er de la Loi du 7 mai 1946 modifiée, le Géomètre-Expert peut-être amené à réaliser une opération de service public de médiation professionnelle spécialisée où tant son serment prêté auprès de son Ordre que les règles de déontologie professionnelle trouvent ici tous leurs sens.


Lionel Raffin, Géomètre-Expert Foncier & MRICS / Médiateur professionnel & Expert de justice

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